Οι Αγοροπωλησίες ακινήτων αποτελούν κομβικό σημείο και μια πολύ σημαντική πτυχή στη ζωή κάθε ανθρώπου. Ένα λάθος ή παράβλεψη κατά την διάρκεια της διαδικασίας αγοράς ή πώλησης ακινήτου μπορεί να αποβεί μοιραίο και καταλυτικό για την ζωή του ανθρώπου, γιατί ένα τέτοιο λάθος μπορεί να οδηγήσει σε οικονομική κατάρρευση, καθότι οι αγοραπωλησίες ακινήτων εμπεριέχουν κατά κόρον μεγάλες οικονομικές συναλλαγές και ένα τέτοιο λάθος ή παράβλεψη μπορεί να οδηγήσει το εμπλεκόμενο πρόσωπο σε ατέρμονες δικαστικές διαδικασίες και διαμάχες με απρόβλεπτο και αβέβαιο αποτέλεσμα. Γι’ αυτό ακριβώς τον λόγο για την διεκπεραίωση και ολοκλήρωση της διαδικασίας αγοραπωλησίας ακινήτου πρέπει να εμπιστευτούμε κάποιο ειδικό, ο οποίος να διαθέτει την εμπειρία για τέτοιες διαδικασίες και ο οποίος να διασφαλίζει τα συμφέροντα του προσώπου το οποίο τον διόρισε για να τον εκπροσωπήσει για την αγοραπωλησία.
Το πρώτο και αρκετά σημαντικό πλεονέκτημα σε περίπτωση που κάποιο πρόσωπο επιλέξει να τον εκπροσωπήσει δικηγόρος για την αγορά ακινήτου, είναι το γεγονός ότι ο δικηγόρος ο οποίος θα αναλάβει να διεκπεραιώσει την αγοραπωλησία, διαθέτει ασφαλιστική κάλυψη, οπόταν σε περίπτωση αμέλειας ή λάθους κατά την διάρκεια της διαδικασίας από μέρους του, με αποτέλεσμα να ζημιώσει ο πελάτης του, η ασφάλεια είναι υποχρεωμένη να προβεί σε κάλυψη της ζημιάς.
Ένας έμπειρος δικηγόρος κατά την ανάθεση της αγοραπωλησίας από τον πελάτη του, θα προβεί σε όλες τις δέουσες και απαραίτητες έρευνες, έτσι ώστε να διασφαλίσει στο ακέραιο τα συμφέροντα του πελάτη του.
Σε περίπτωση αγοράς ακινήτου από τον πελάτη του, θα προβεί σε έρευνες στο Κτηματολόγιο, προκειμένου να εξακριβώσει εάν υπάρχουν εμπράγματα βάρη ή υποθήκες στο ακίνητο που προτίθεται να αγοράσει ο πελάτης του. Αυτή η διαδικασία πρέπει να γίνεται πριν ο πελάτης καταβάλει κάποιο ποσό στον πωλητή του ακινήτου καθότι σε περίπτωση ύπαρξης εμπράγματων βαρών ή υποθηκών, υπάρχει κίνδυνος ο αγοραστής να χάσει τα χρήματα που κατέβαλε. Περαιτέρω ο δικηγόρος θα ελέγξει εάν υπάρχει τίτλος ιδιοκτησίας για το ακίνητο ή όχι, και αν υπάρχει τίτλος θα ελέγξει ως προς το κατά πόσον ο τίτλος είναι καθαρός ή εάν έχει κάποιες σημειώσεις αναγεγραμμένες στον τίτλο. Εάν ο τίτλος ιδιοκτησίας έχει σημειώσεις υπάρχει σοβαρό ενδεχόμενο ο τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου να μην δύναται να μεταβιβαστεί στον αγοραστή. Η μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας επ’ ονόματι του αγοραστή πελάτη του δικηγόρου, αποτελεί ύψιστη προτεραιότητα για τον δικηγόρο. Ενδεχόμενο μη μεταβίβασης του τίτλου ιδιοκτησίας ισοδυναμεί με ναυάγιο της αγοραπωλησίας. Χωρίς τίτλο ιδιοκτησίας η αξία του ακινήτου που αγοράζεται μειώνεται κατά πολύ ή εκμηδενίζεται. Σε περίπτωση μη ύπαρξης τώρα τίτλου ιδιοκτησίας για το ακίνητο, ο δικηγόρος θα ελέγξει για ποιο λόγο δεν εκδόθηκε ο τίτλος ιδιοκτησίας, και εάν αυτός δύναται να εκδοθεί στο μέλλον. Εάν υφίσταται σοβαρό κώλυμα για την έκδοση του τίτλου ιδιοκτησίας, τότε ο δικηγόρος θα συμβουλεύσει τον πελάτη του να μην προχωρήσει με την αγορά του ακινήτου. Τώρα βεβαίως υπάρχει και η διαδικασία εγκλωβισμένων αγοραστών, όπου ο αγοραστής μπορεί με σχετική αίτηση στο Κτηματολόγιο να αξιώσει την έκδοση του τίτλου ιδιοκτησίας, εάν και εφόσον εμπίπτει στις περιπτώσεις εκείνες όπου δικαιούται την έκδοση τίτλου ιδιοκτησίας.
Ο Δικηγόρος προκειμένου να διασφαλίσει τα συμφέροντα του αγοραστή πελάτη του καταρτίζει αγοραπωλητήριο έγγραφο, έτσι ώστε να διατυπώσει γραπτώς την συμφωνία που προέβηκαν τα μέρη της αγοραπωλησίας. Το εν’ λόγω αγοραπωλητήριο έγγραφο δύναται να κατατεθεί στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Η κατάθεση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο διασφαλίζει τα συμφέροντα του αγοραστή, καθότι σε περίπτωση κατάθεσης εμπράγματου βάρους επί του τίτλου ιδιοκτησίας του ακινήτου, το οποίο θα έπεται της κατάθεσης του πωλητηρίου εγγράφου, δεν εμποδίζει την μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας στον αγοραστή, απαλλαγμένο από εμπράγματα βάρη.
Ο δικηγόρος οφείλει επίσης να ελέγξει, σε περίπτωση που το αντικείμενο της αγοραπωλησίας είναι οικία ή κτίριο, ως προς το κατά πόσον το κτίσμα που βρίσκεται εντός του ακινήτου, είναι κτισμένο σύμφωνα με τα αρχιτεκτονικά σχέδια που βρίσκονται κατατεθειμένα στις αρμόδιες αρχές, και εάν το πωλούμενο ακίνητο διαθέτει τις απαραίτητες εκ’ του Νόμου άδειες, δηλαδή άδεια οικοδομής, πολεοδομική άδεια, και πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Η μη ύπαρξη αδειών, καθιστά έκθετο τον αγοραστή σε καταχώρηση εναντίον του ποινικής διαδικασίας από την αρμόδια αρχή, κατά την οποία δύναται να εκδοθεί διάταγμα κατεδάφισης των παράνομων και άνευ αδειών κτιρίων και/ή κτισμάτων.
Ακόμη ο δικηγόρος οφείλει να ελέγξει εάν τα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου αναγράφονται στον τίτλο και αν αυτά αντικατοπτρίζουν την πραγματική επί τόπου κατάσταση του ακινήτου. Επιπρόσθετα ο δικηγόρος πρέπει να ελέγξει εάν υπάρχει κάποια συνοριακή διαφορά με άλλο γειτονικό ακίνητο, και εάν υπάρχει πρέπει να αποτρέψει τον αγοραστή να προχωρήσει με την αγορά του ακινήτου.
Περαιτέρω ο δικηγόρος αφού αποταθεί σε ειδικό πραγματογνώμονα οφείλει να διαπιστώσει σε περίπτωση που υπάρχει κτίσμα στο ακίνητο, εάν αυτό κτίστηκε με κατάλληλα υλικά, σύμφωνα με τις προδιαγραφές που απαιτούνται, και ότι δεν υπάρχουν οποιεσδήποτε κακοτεχνίες στο κτίριο.
Τέλος ο δικηγόρος πρέπει να ελέγξει εάν όλοι οι λογαριασμοί, νερού, τηλεφώνου, ρεύματος, φόροι, επιβαρύνσεις, τέλη, και κοινόχρηστα εάν υπάρχουν, είναι πληρωμένα από τον πωλητή μέχρι την ημερομηνία παράδοσης της κατοχής του ακινήτου στον Αγοραστή.
Σε περίπτωση που ο δικηγόρος εκπροσωπεί τον Πωλητή του ακινήτου πρέπει να εξασφαλίσει όλα τα απαραίτητα απαλλακτικά από τον Δήμο ή Κοινότητα που βρίσκεται το ακίνητο, από το Συμβούλιο Αποχετεύσεων, και από το Τμήμα Φορολογίας, έτσι ώστε να δύναται να μεταβιβάσει τον τίτλο ιδιοκτησίας στον Αγοραστή.
Όπως αντιλαμβάνεστε από τα προαναφερθέντα η αγορά, ή πώληση ακινήτου στην Κύπρο, εγκυμονεί πολλούς κινδύνους και η ανάθεση της εκπροσώπησης σε επαγγελματία δικηγόρο είναι επιβεβλημένη. Εάν θέλετε να αγοράσετε ή να πωλήσετε ακίνητο, και δεν θέλετε να εμπλακείτε σε περιπέτειες, παρακαλούμε επικοινωνήστε μαζί μας για να διευθετήσουμε συνάντηση και να σας εκπροσωπήσουμε, έτσι ώστε να είστε σίγουροι για την αγορά ή πώληση που θα πραγματοποιήσετε. Διαθέτουμε την εμπειρία και την γνώση για να προστατεύσουμε και να διασφαλίσουμε τα συμφέροντα σας.

Συγγραφέας : Μερκούρης Τελώνης

Το περιεχόμενο αυτού του άρθρου παρέχεται με σκοπό να αποτελέσει μια γενική καθοδήγηση για το θέμα και δεν αποτελεί σε καμία περίπτωση νομική συμβουλή. Σας συνιστούμε ότι εάν ενδιαφέρεστε για επαγγελματική νομική συμβουλή για το συγκεκριμένο θέμα, παρακαλούμε επικοινωνήστε με τον Μερκούρη Τελώνη, εταίρο του γραφείου μας, μέσω τηλεφώνου στο 26911701 ή μέσω email στο [email protected].